In der Spitze hat die WFM eine monatliche Nettokaltmiete von acht Euro/Quadratmeter ermittelt, im Schnitt werden 5,70 Euro/Quadratmeter fällig, wie es in der Mitteilung der Wirtschaftsförderung heißt.
Im Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre lag der Vermietungsumsatz bei 33.100 Quadratmetern, nur geringfügig über dem Eigennutzerumsatz von 27.600 Quadratmetern. Der Gesamtflächenumsatz scheint sich langfristig für Münster bei gut 60.000 Quadratmetern einzupendeln, wie es weiter heißt.
„Da Münster aufgrund seiner geographischen Lage kein logistisches Drehkreuz darstellt, wird die Hallennachfrage stets etwas begrenzt, aber relativ stabil sein“, sagt WFM-Berater Henning Fischer. Der von ihm koordinierte Gewerbehallenbericht samt Übersichtskarte adressiert insbesondere Unternehmen und Entscheider auf Mieter- und Vermieterseite. Er dient zudem als Grundlage für Immobilienexperten, die Markttransparenz und valides Research benötigen. Das Immobilienconsulting-Unternehmen BNP Paribas Real Estate Consult (BNPP REC) führte die Markterhebung durch mit der Erkenntnis: Bei einem größeren Angebot würden mehr Interessenten die Chance ergreifen, ihren Standort bzw. die räumliche Situation zu optimieren. Das hätte mehr Umsätze und eine höhere Marktdynamik zur Folge.
Spielräume eingeschränkt
Die Spielräume sind aber nach wie vor eingeschränkt, so dass die seit Jahren positive Wirtschaftsentwicklung in Münster eine stabile Gesamtnachfrage im Hallensegment prägt. So blieb auch der reine Vermietungsumsatz seit 2014 mit Ausnahme von 2018 relativ stabil, während die Eigennutzer eine höhere Schwankungsbreite aufweisen. Entgegen dem bundesweiten Trend konnte der Vermietungssatz 2023 sogar ein überdurchschnittlich gutes Ergebnis einfahren (40.300 Quadratmetern), das Jahr 2022 endete mit unter dem Strich knapp 32.000 Quadratmetern.
„Nach 13 Jahren Marktbeobachtung halten wir fest, dass der Vermietungsmarkt sich auf einem zwar begrenzten, aber stabilen Niveau von 30.000 bis 40.000 Quadratmetern jährlich bewegt“, sagt Fischer. Und noch ein Muster zieht sich über die Jahre hin: Differenziert nach Größenklassen, dominieren bei der Nachfrageanalyse der Jahre 2023 und 2022 erwartungsgemäß die größeren Flächen über 1.000 Quadratmetern den Flächenumsatz. Die meisten Abschlüsse wurden aber in der Größenkategorie bis 500 Quadratmetern getätigt.
Nach wie vor ist für den Mietpreis in Münster die Objektqualität ausschlaggebender als die Lagequalität. Hinzu kommt, dass der Mietpreis für Gewerbehallen in den vergangenen Jahren fast kontinuierlich gestiegen ist. In der Regel liegt die qualitätsabhängige Einstiegspreisspanne für Kaltlager zwischen 2,50 und 4 Euro Quadratmetern. Die mittlere Mietpreiserwartung für eine Standardfläche wird mit rund 5,00 Euro/Quadratmetern angegeben. Die Höchstmiete für Gewerbehallen, die mit Büroflächen angemietet werden, stieg 2022 zunächst auf 7,20 Euro/Quadratmetern und liegt aktuell bei 8,00 Euro/Quadratmetern.
Der räumliche Schwerpunkt der Hallenflächennachfrage inklusive der zugehörigen Büro-, Ausstellungs- und Serviceflächen
lag erneut in der Gewerbegebietslage Zentral Süd mit einem Anteil von fast zwei Dritteln des Gesamtumsatzes. Ebenfalls von Bedeutung waren die zwei Gewerbegebietslagen Süd und Nordost mit einem Anteil von 15 Prozent bzw. 10 Prozent. Der ausgesprochen hohe Anteil von Zentral Süd ist primär auf den großflächigen Eigennutzerumsatz von Armacell in der Robert-Bosch-Straße zurückzuführen. Die Verfügbarkeit von Baugrundstücken im Hansa-BusinessPark beförderte den Eigennutzerumsatz im Teilmarkt Süd. „Die räumliche Verteilung der Umsätze spiegelt die Verfügbarkeit wider. Der Trend in Richtung Süden hat sich jedoch erneut bestätigt“, so Fischer.
