Im Grundsatz werden Immobilien in dem Land besteuert, in dem sie sich befinden. Das heißt, besitzen Sie ein Ferienhaus in den Niederlanden, müssen Sie es auch in den Niederlanden versteuern. Für die niederländische Einkommensteuererklärung gilt das sogenannte Boxensystem. Ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung in den Niederlanden wird im Allgemeinen in Box 3 als Anlageobjekt besteuert. In Box 3 wird der Wert der Immobilie, der sogenannte „WOZ“-Wert, der jährlich von der jeweiligen Gemeinde festgelegt wird, besteuert. Wird die Ferienimmobilie über ein Darlehen finanziert, ist diese Verbindlichkeit abzugsfähig. Darüber hinaus wird in der Einkommensteuererklärung ein Freibetrag berücksichtigt.
Infolge eines Urteils des Obersten Gerichtshofs vom 24. Dezember 2021 hatte sich die Art und Weise, wie die Einkommensteuer für eine Ferienimmobilie festgelegt wird, bereits stark geändert. Zuvor basierte die zu zahlende Steuer auf fiktiven Durchschnittsrenditen. Nach dem Urteil des Obersten Gerichtshofs wird die zu zahlende Steuer nunmehr berechnet, indem das Vermögen in drei Kategorien unterteilt wird (Bankguthaben, sonstige Vermögenswerte und Verbindlichkeiten). Für jede dieser Kategorien gilt eine eigene Tarifstufe. Je nach Zusammensetzung des Vermögens in den Niederlanden kann sich die in den Niederlanden zu zahlende Einkommensteuer dadurch erhöhen.
Beispiel
Angenommen, Sie besitzen ein Ferienhaus in den Niederlanden mit einem WOZ-Wert von 500.000 Euro. Die Immobilie ist nicht mit einem Hypothekendarlehen belastet. Nach Abzug des Freibetrags in Höhe von 57.684 Euro (2025), beträgt das zu versteuernde Einkommen aus Ersparnissen und Kapitalanlagen (Box 3) insgesamt 442.316 Euro. Ferienimmobilien unterliegen der Kategorie der sonstigen Vermögenswerte, für die eine Rendite von 5,88 Prozent gilt. Die Rendite unterliegt einer Einkommensteuer von 36 Prozent. Die auf die Rendite ab 26.008 Euro zu zahlende Einkommensteuer beträgt somit 9.362 Euro.
Jüngste Änderung
Am 6. Juni 2024 hat der Oberste Gerichtshof erneut entschieden, dass in Fällen, in denen die pauschale Rendite höher als die tatsächliche Rendite ist, ein Verstoß gegen das Diskriminierungsverbot vorliegt. Die Wiederherstellung der Rechte, die im Anschluss an das Urteil des Obersten Gerichtshofs vom 24. Dezember 2021 angeboten wurde, konnte den Verstoß gegen das Diskriminierungsverbot somit nicht beheben. Nach Ansicht des Obersten Gerichtshofs sollte die Wiederherstellung der Rechte nur die Besteuerung der tatsächlichen Rendite beinhalten. Das neue Gesetz zur tatsächlichen Rendite in Box 3 (Wet Werkelijk Rendement Box 3) wird voraussichtlich am 1. Januar 2028 in Kraft treten. Bis zu diesem Datum empfiehlt es sich, die Auswirkungen der Box 3 Besteuerung für den jeweiligen Einzelfall zu ermitteln.
Drohende Mehrwertsteuererhöhung für vermietete Ferienimmobilien
Das niederländische Kabinett hat außerdem angekündigt, dass der Mehrwertsteuersatz für die Vermietung von Ferienimmobilien zum 1. Januar 2026 unter Umständen auf 21 Prozent erhöht wird.
Die Vermietung einer Ferienimmobilie in den Niederlanden unterliegt derzeit einem Mehrwertsteuersatz von neun Prozent. Sollte dieser auf 21 Prozent angehoben werden, sind davon sowohl Mieter als auch Vermieter betroffen. Durch die Mehrwertsteuererhöhung werden sich die Kosten für die Vermietung einer Ferienimmobilie erhöhen. Fraglich ist, inwieweit eine solche Mieterhöhung an Mieter weitergegeben werden kann. Geringere Mieteinnahmen könnten die Folge sein.
In der Vergangenheit war der Kauf einer mehrwertsteuerpflichtigen Ferienimmobilie steuerlich vorteilhaft. Die auf die Anschaffungs- und Unterhaltskosten erhobene Mehrwertsteuer konnte geltend gemacht werden. Die fällige Mehrwertsteuer war, bedingt durch den ermäßigten Mehrwertsteuersatz, relativ gering. Sollte die Steuersatzänderung wie angekündigt stattfinden, wird die Vermietung einer Ferienimmobilie zu höheren Mehrwertsteuerzahlungen führen. Es empfiehlt sich, die Entwicklung genau im Blick zu halten und die Mietpreise sowie Rechnungen rechtzeitig anzupassen.
Bei der Mehrwertsteuererhöhung handelt es sich aktuell allerdings vorerst noch um einen Vorschlag. Es lässt sich noch nicht mit Sicherheit sagen, ob die Mehrwertsteuererhöhung tatsächlich kommt. Unter Umständen könnte es möglich sein, die sogenannte Kleinunternehmerregelung anzuwenden.